Hvad er normalvedtægten?

Normalvedtægten har hjemmel i ejerlejlighedslovens § 5 og gælder deklaratorisk, hvis en ejerforening ikke har vedtaget en særvedtægt. Det betyder, at reglerne gælder i de tilfælde, hvor ejerforeningen ikke selv har udarbejdet og vedtaget et sæt vedtægter.

Økonomi- og Erhvervsministeriet har udarbejdet en normalvedtægt for ejerforeninger, der gælder, hvis ejerforeningen ikke har vedtaget egne vedtægter. Den seneste normalvedtægt trådte i kraft den 1. januar 2021 for ejerforeninger, der stiftes efter denne dato.

For eksisterende ejerforeninger, der er stiftet før den 1. januar 2021, trådte den nye normalvedtægt i kraft den 1. januar 2022. Disse foreninger havde dermed mulighed for at tage stilling til, om de ville være omfattet af den nye normalvedtægt eller vedtage deres eget sæt vedtægter.

Individuelle vedtægter

Da normalvedtægten ikke er særlig omfattende, vil de fleste ejerforeninger også have vedtaget individuelle vedtægter for deres forening. Det kan fx være supplerende regler til bestemte paragraffer i normalvedtægten.

Hvis foreningen vælger at supplere med individuelle vedtægter, skal de tinglyses, før de er gældende. Indtil de er tinglyst, vil normalvedtægten gælde. Ændringer af de individuelle vedtægter skal på samme måde tinglyses, før de er gyldige.

Ændring af vedtægter

Det er generalforsamlingen, der beslutter vedtægtsændringer. Det foregår ved, at der fremsættes et forslag, som sættes til afstemning på generalforsamlingen.

Beslutninger vedrørende vedtægtsændringer kræver kvalificeret flertal. Således skal 2/3 af det totale antal stemmeberettigede medlemmer i ejerforeningen (ud fra antal af lejligheder og fordelingstal) stemme for forslaget, for at det kan vedtages.

Hvis forslaget om vedtægtsændring ikke bliver vedtaget, men har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de fremmødte stemmeberettigede medlemmer, kan foreningen afholde en ekstraordinær generalforsamling inden for 8 uger. På den ekstraordinære generalforsamling kan forslaget vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer.

Hvad bør vedtægterne indeholde?

Gode vedtægter for en ejerforening bør indeholde bestemmelser om:

1. Ejerforeningens navn og hjemsted
2. Generalforsamlingens afholdelse og kompetence
3. Bestyrelsen, dens valg, sammensætning og opgaver
4. Tegningsregler for foreningen
5. Regnskab og revision
6. Vedligeholdelse af ejendommen
7. Fordeling af fællesudgifter
8. Regler om husdyrhold
9. Regler om udlejning
10. Sanktionsmuligheder ved overtrædelse af vedtægterne

Det er vigtigt at læse vedtægterne grundigt igennem, før du køber en ejerlejlighed, så du ved, hvilke regler der gælder, og hvilke forpligtelser du påtager dig.

Tabel: Oversigt over normalvedtægt vs. individuelle vedtægter

Normalvedtægt	Individuelle vedtægter
Gælder automatisk, hvis ejerforeningen ikke har vedtaget egne vedtægter	Skal vedtages af generalforsamlingen og tinglyses for at være gældende
Udarbejdet af Økonomi- og Erhvervsministeriet	Udarbejdet af ejerforeningen selv, evt. med hjælp fra advokat
Indeholder grundlæggende regler for ejerforeninger	Kan indeholde detaljerede regler tilpasset den specifikke ejerforening
Kan være utilstrækkelig for at løse alle udfordringer	Kan skræddersys til at løse specifikke udfordringer i ejerforeningen