Ejerforening vedtægter: Alt om normalvedtægt, indhold og ændringer
Ejerforeningens vedtægter er de regler, som driftsfællesskabet skal fungere under. Vedtægterne regulerer bl.a. forholdene omkring ejerforeningens ledelse, regnskab, revision, vedligeholdelse af ejendommen og udgiftsfordelingen blandt lejlighedsejerne.
- Februar 2026
- 2 min. læsetid
Hvad er normalvedtægten?
Normalvedtægten har hjemmel i ejerlejlighedslovens § 5 og gælder deklaratorisk, hvis en ejerforening ikke har vedtaget en særvedtægt. Det betyder, at reglerne gælder i de tilfælde, hvor ejerforeningen ikke selv har udarbejdet og vedtaget et sæt vedtægter.
Økonomi- og Erhvervsministeriet har udarbejdet en normalvedtægt for ejerforeninger, der gælder, hvis ejerforeningen ikke har vedtaget egne vedtægter. Den seneste normalvedtægt trådte i kraft den 1. januar 2021 for ejerforeninger, der stiftes efter denne dato.
For eksisterende ejerforeninger, der er stiftet før den 1. januar 2021, trådte den nye normalvedtægt i kraft den 1. januar 2022. Disse foreninger havde dermed mulighed for at tage stilling til, om de ville være omfattet af den nye normalvedtægt eller vedtage deres eget sæt vedtægter.
Det kan være komplekst at gennemskue, om jeres særvedtægter stadig overholder gældende lovgivning. Lad vores eksperter gennemgå jeres vedtægter, så I er sikre på, at foreningen er juridisk korrekt sikret.
Individuelle vedtægter
Da normalvedtægten ikke er særlig omfattende, vil de fleste ejerforeninger også have vedtaget individuelle vedtægter for deres forening. Det kan fx være supplerende regler til bestemte paragraffer i normalvedtægten.
Hvis foreningen vælger at supplere med individuelle vedtægter, skal de tinglyses, før de er gældende. Indtil de er tinglyst, vil normalvedtægten gælde. Ændringer af de individuelle vedtægter skal på samme måde tinglyses, før de er gyldige.
Ændring af vedtægter
Det er generalforsamlingen, der beslutter vedtægtsændringer. Det foregår ved, at der fremsættes et forslag, som sættes til afstemning på generalforsamlingen.
Beslutninger vedrørende vedtægtsændringer kræver kvalificeret flertal. Således skal 2/3 af det totale antal stemmeberettigede medlemmer i ejerforeningen (ud fra antal af lejligheder og fordelingstal) stemme for forslaget, for at det kan vedtages.
Hvis forslaget om vedtægtsændring ikke bliver vedtaget, men har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de fremmødte stemmeberettigede medlemmer, kan foreningen afholde en ekstraordinær generalforsamling inden for 8 uger. På den ekstraordinære generalforsamling kan forslaget vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer.
Hvad bør vedtægterne indeholde?
Gode vedtægter for en ejerforening bør indeholde bestemmelser om:
- Ejerforeningens navn og hjemsted
- Generalforsamlingens afholdelse og kompetence
- Bestyrelsen, dens valg, sammensætning og opgaver
- Tegningsregler for foreningen
- Regnskab og revision
- Vedligeholdelse af ejendommen
- Fordeling af fællesudgifter
- Regler om husdyrhold
- Regler om udlejning
- Sanktionsmuligheder ved overtrædelse af vedtægterne
Det er vigtigt at læse vedtægterne grundigt igennem, før du køber en ejerlejlighed, så du ved, hvilke regler der gælder, og hvilke forpligtelser du påtager dig.
Oversigt over normalvedtægt vs. individuelle vedtægter
Normalvedtægt | Individuelle vedtægter |
Gælder automatisk, hvis ejerforeningen ikke har vedtaget egne vedtægter | Skal vedtages af generalforsamlingen og tinglyses for at være gældende |
Udarbejdet af Økonomi- og Erhvervsministeriet | Udarbejdet af ejerforeningen selv, evt. med hjælp fra advokat |
Indeholder grundlæggende regler for ejerforeninger | Kan indeholde detaljerede regler tilpasset den specifikke ejerforening |
Kan være utilstrækkelig for at løse alle udfordringer | Kan skræddersys til at løse specifikke udfordringer i ejerforeningen |
Hvad er normalvedtægten for en ejerforening?
Normalvedtægten er et sæt standardregler udstedt af ministeriet, som automatisk gælder for en ejerforening, hvis den ikke har vedtaget sine egne særvedtægter. Den fungerer som foreningens “lov”, der regulerer alt fra vedligeholdelse til stemmeret.
Hvordan ændrer man vedtægterne i en ejerforening?
Ændringer kræver normalt vedtagelse på en generalforsamling. Efter de fleste standardregler skal mindst 2/3 af medlemmerne (målt på både antal og fordelingstal) stemme for forslaget. Husk, at ændringer skal tinglyses for at være bindende for fremtidige købere.
Hvorfor skal ejerforeningens vedtægter tinglyses?
Tinglysning er nødvendig for at sikre, at vedtægterne er juridisk gyldige over for tredjemand, herunder nye ejere og kreditorer. Uden tinglysning risikerer foreningen, at særregler (f.eks. om p-pladser eller husdyr) ikke kan håndhæves over for en nyindflyttet nabo.
Hvad koster det at få tinglyst nye vedtægter?
I 2026 er den faste tinglysningsafgift til staten 1.850 kr. Hertil kommer ofte udgifter til juridisk bistand (advokat eller administrator), der sikrer, at dokumentet overholder tinglysningslovens krav til digitale anmeldelser.
Kontakt vores salgschef Mads Hakonsson direkte for personlig rådgivning og hurtige svar på dine spørgsmål.
Slip for det administrative besvær
At styre en ejerforening kræver styr på alt fra tinglysning til komplekse vedtægtsændringer. Hos Newsec hjælper vi dagligt ejerforeninger med professionel administration, så bestyrelsen kan fokusere på de vigtige beslutninger.
